通常情况下，一项注册在您的房产上的禁售令（Caveat）会阻碍房产的最终成交。如果您的房产存在这样的禁售令的限制，那么您该怎样移除它呢？

本文将讨论何为禁售令，如何移除禁售令，以及一份同移除禁售令相关的新南威尔士州最高法院的案例。

什么是禁售令？

禁售令实际上是一种法定的用来阻止房产产权变更（包括但不限于产权转让）的禁令。根据 新州的《不动产法案》（Real Property Act），禁售令需要提交至新州土地注册服务部门（NSW Land Registry Services）进行登记注册。通常情况下，禁售令可以作为一种公示的警告帮助潜在买家，贷款个人或者机构了解是否有除了注册所有权人以外的人对房产有相应的权益或者主张。任何对于房产有法定权益（legal interest）或者衡平法权益（equitable interest）的人, 比如产权人的伴侣，债权人，房产潜在买家或者房产所有权人本人，都可以在该房产上注册禁售令。

如何移除禁售令

在新南威尔士州，移除一项禁售令的过程比较复杂且具有一定挑战性。步骤如下：

1. 审查和理解想要移除的禁售令：在移除禁售令过程中最关键的一步是清晰了解禁令注册人所主张的法定或者衡平法权益。

   
   

2. 谈判：如果禁令注册人在没有相关的法定或者衡平法权益的基础上注册了禁售令，那么在初始阶段您可以同注册人进行协商请求注册人主动撤销注册的禁售令。如果对方愿意主动撤销禁售令，那么您将会节省您的律师费用。

   
   

3. 提交失效通知：如果您认为禁令注册人不会因为禁售令和您大动干戈，那么您可以考虑直接向新州土地注册服务部门申请禁售令失效通知 （lapsing notice）。按照《不动产法案》的规定，禁售令失效通知会明确指出注册人有21天的时间去主动撤销禁售令或者向新州最高法院申请保留禁售令且得到法院的批准。

   
   

4. 过法院撤销：根据《不动产法》第74MA条，房产的注册产权人可以向新州最高法院提出申请，要求移除禁售令。在该类申请中，禁令注册人需要向法院证明为何该禁令应该保留。

案例研究：Lew v Bluescope Distribution Pty Ltd [2010] NSWSC 794

Lew（原告）和他的妻子拥有一处位于Dubbo的房产。St George 银行是该房产的登记抵押权人。同时，Lew的公司同被告签署了一份贷款协议。协议中，Lew以个人名义提供了个人担保并同意了被告在房产上注册一项禁售令来保障被告的权益。

几个月后，由于Lew夫妇无力负担他们在St George银行的债务，他们不得不签署了该房产的出售合同。然而经过计算，出售房产的收益在偿还St George 银行的债务后不足以偿还被告。基于此，被告在房产中注册了一项禁售令。

争议焦点

在该案件中，被告需要向法院证明案件中存在需要被法院审理的严重问题（serious question to be tried）。被告主张由于其享有阻止房产产权变更的权利（caveatable interest），因此法院应准许禁售令继续保留。然而，经过审理，法院认为尽管被告拥有caveatable interest， 但考虑到出售房产的收益在偿还St George银行后不足以让原告偿还对被告的债务，因此从实践的角度考虑，被告没有权利针对房产进行有效主张。

便利性角度

法院认为，从便利性角度去看本案，继续保留禁售令并不能使被告得到任何实际的好处。

商业风险

此外，法院认为还认为，被告在最一开始就清楚的知道，它的禁售令仅仅会在St Goerge 银行债权被清偿后才会开始真正生效。因此，被告了解它需要承担的风险，即被告无法从房产出售中得到任何好处。因此，在本案中，因为出售房产的收益在偿还St George 银行后不会有任何的剩余，所以被告的禁售令没有办法保护其任何权利。

基于此，Pembroke法官下令要求被告撤销其禁售令。

结论

在新南威尔士州，撤销、移除一项禁售令是一个相对复杂的过程。在这类事情中您将会需要专业的法律建议。如果您需要关于禁售令的相关帮助，请立即与我们联系！

*以上内容绝不是针对法律、理财、投资、税务等领域的个人建议。针对您所遇到的问题，如想获得相关、正确且有效的可行性建议，请务必咨询澳洲持牌专业人士！作者及Longton Legal不承担任何直接或间接的法律责任。*